EL ALCANCE DEL CONTRATO DE HIPOTECA (INMOBILIARIA) COMO GARANTÍA REAL PARA
ASEGURAR EL CUMPLIMIENTO DE UNA OBLIGACIÓN, CONFORME LA NORMATIVA CIVIL DE
PANAMÁ
Hilario González Ariza
Juez de Circuito Civil y Profesor
Universitario
gonzalez_abogado07@hotmail.com
https://orcid.org/0000-0003-4136-5308
DOI: 10.37594/cathedra.n17.668
Fecha de recepción: 06/02/2022
Fecha de revisión: 18/03/2022 Fecha de aceptación: 03/04/2022
RESUMEN
Hay
que tener presente que, mediante la figura de la hipoteca, se sujeta directa e
inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor,
al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. De forma
más amplia, la hipoteca puede entenderse como el contrato en virtud del cual
una persona llamada deudor hipotecario, constituye un derecho real sobre un
bien generalmente inmueble, determinado y enajenable, a favor de la otra parte
llamada acreedor hipotecario, para garantizar el cumplimiento de una
obligación, sin desposeer al deudor del bien gravado y que le da derechos al
acreedor, de persecución y en caso de incumplimiento de la obligación, de
enajenación y de preferencia para ser pagado con el producto de la enajenación.
En ese contexto, conforme la normativa civil panameña, medularmente pueden ser
objeto de hipoteca: los bienes inmuebles, los derechos reales enajenables, con
arreglo a las leyes, los bienes muebles susceptibles de determinación o
individualización. Ahora bien, siendo el contrato de hipoteca solemne para su
validez constitutiva, además de los requisitos comunes exigidos a los contratos
conforme el Código Civil, es indispensable, que la escritura donde se
constituya se inscriba en el Registro Público de la República de Panamá o
institución específica cuando aplique sobre bienes no sujetos de inscripción en
dicho ente registral.
Palabras clave:
obligaciones, contrato, garantía, cumplimiento, derecho, propiedad, pago,
posesión, inmueble, solemnidad, escritura pública, acreedor, deudor, prelación
de derecho.
THE SCOPE OF THE MORTGAGE CONTRACT (REAL ESTATE) AS A SECURITY INTEREST TO
SECURE THE PERFORMANCE OF AN OBLIGATION, UNDER THE CIVIL LAW OF PANAMA
ABSTRACT
It must be borne in mind that through the
figure of the mortgage, the property on
which it is imposed, whatever
its owner, is directly and immediately subject to the fulfillment of the obligation for whose security
it was constituted.
More broadly, the mortgage can be understood as the contract by
virtue of which a person called the
mortgage debtor, constitutes a real right over a property, generally immovable, determined and alienable, in favor of the
other party called the mortgage
creditor, to guarantee compliance, of an obligation, without dispossessing the debtor of the encumbered
asset and that gives the creditor
rights, of persecution and
in case of breach of the obligation, of alienation and preference to be paid with the proceeds
of the alienation. In this context, according
to Panamanian civil regulations,
the following may be the object
of a mortgage: real estate, alienable real rights, in accordance with the laws,
movable property that can be determined or individualized. Now, being the
solemn mortgage contract for its
constitutive validity, in addition to the common requirements demanded of contracts according to the Civil Code, it is
essential that the deed where
it is constituted
be registered in the Public Registry of the Republic of Panama or institution
specific when it applies to goods
not subject to registration in said registry entity.
Keywords: obligations, contract, guarantee, compliance, right, property, payment, possession, property, solemnity, public deed, creditor, debtor, priority of law.
GENERALIDADES
El
contrato es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas para crear o transmitir
derechos y obligaciones; además, como acto jurídico debe contener elementos de
existencia y validez. A su vez, el acto jurídico es la manifestación de la
voluntad con la intención de crear consecuencias jurídicas o de derecho.
El
contrato como norma jurídica debe considerarse aquel que genera obligaciones y
derechos para las partes. Como instrumento se encuentra plasmado en un
documento, es decir, se realiza por escrito, en el cual las partes expresan su
voluntad al plasmar una firma, por lo cual están conscientes de los alcances de
dicho documento.
El
Código Civil de Panamá, no sólo crea obligaciones y derechos, sino además
transmite derechos reales. Se ha llegado a mencionar que no existe un convenio
sin antes haber un contrato, en virtud de que el convenio modifica o extingue
obligaciones, creadas con anterioridad; sin embargo, se debe tener en cuenta
que el convenio también puede crear obligaciones.
El
contrato como acto jurídico consiste en el acuerdo de voluntades que creará
consecuencias de derecho, deseadas por el autor, consistentes en crear o
transmitir derechos y obligaciones.
Cuando
se habla de las reglas para interpretar a los contratos esto es, si se celebró
conforme a la ley, por lo que si se hizo así producirá todos sus efectos
jurídicos. En consecuencia, interpretar un contrato significa: si se
entendieron las palabras usadas en el contrato, si las partes desean en
realidad celebrar ese contrato, si se especificaron los límites y alcance de
las cláusulas y si se ajusta a las disposiciones del código civil (Ayala, 2017,
p.p.35-36).
EL CONTRATO DE GARANTÍA
Los
contratos de garantía se idearon para dar seguridad al acreedor de obtener el
pago en caso de incumplimiento, ya que ésta se puede dar mediante fianza,
prenda o hipoteca. Por ello, da certeza al acreedor, en virtud de que no se le
defraudará en caso de falta de pago en virtud de lo cual se hace efectiva la
garantía para que el acreedor no corra ningún riesgo.
En lo
que respecta al derecho romano, dichos contratos daban origen a una garantía
real o personal. La garantía real consiste en que una parte transmitía a otra
la propiedad de cierto bien para garantizar el pago de la responsabilidad
derivada del incumplimiento respecto a una obligación, mediante la prenda (pignus) y la hipoteca (hypotheca).
A su
vez, en la garantía personal destacan la promesa de pagar dentro de cierto
tiempo una suma de dinero o una cantidad de cosas fungibles, (lo cual depende a
que se hubieren obligado) a un tercero. Acto seguido este tercero se compromete
a pagar lo que otro debía por medio de la fianza.
De lo
anterior se infiere que la fianza es una garantía personal, mientras que la
prenda y la hipoteca son garantías reales (Ayala, 2017, p.p.300-301).
LA HIPOTECA
La
Hipoteca Inmobiliaria es considerada como una garantía real que, sin llevar
consigo desposesión actual del propietario de un inmueble, le permite al
acreedor, si no es pagado al vencimiento, el derecho de embargar y rematar ese
inmueble en cualesquiera manos en que se encuentre, y el de cobrar con
preferencia sobre el precio (Mazeaud citado por
Valencia, 2006, p. 171).
De
igual forma es definida como el contrato en virtud del cual una persona llamada
deudor hipotecario, constituye un derecho real sobre un bien generalmente
inmueble, determinado y enajenable, a favor de la otra parte llamada acreedor
hipotecario, para garantizar el cumplimiento de una obligación, sin desposeer
al deudor del bien gravado y que le da derechos al acreedor, de persecución y
en caso de incumplimiento de la obligación, de enajenación y de preferencia
para ser pagado con el producto de la enajenación. El término hipoteca designa
tanto al contrato como al derecho de garantía (Darlington, 2013, p. 161).
El
licenciado Javier Mitil Martínez, en su obra “El
contrato de Hipoteca Inmobiliaria” (2015), cita una definición derivada del
Código Civil, que indica que el contrato de hipoteca inmobiliaria es un acto
por el cual el deudor principal o un tercero, a fin de garantizar el
cumplimiento de una obligación principal, se obliga a constituir sobre un bien
inmueble de su propiedad que permanece en su poder, mediante la inscripción en
el Registro Público del respectivo gravamen un derecho real de hipoteca a favor
del acreedor, en virtud del cual, este último, al vencimiento de la obligación,
puede pedir que el bien o los bienes inmuebles gravados, se vendan en pública
subasta, cualquiera que sea la persona en cuyo poder se encuentren y se le
pague su crédito con el producto de tal venta, con preferencia de los demás
acreedores (p.17).
En
síntesis, puede señalarse que los principales tratadistas sobre el tema, hacen
referencia a un contrato accesorio y de garantía real, mediante el cual el
deudor da en garantía un bien inmueble, sin desprenderse del mismo, para
asegurar el cumplimiento de la obligación. Ahora bien, hay que tener presente
que la hipoteca además de poderse constituir sobre bienes inmuebles, esta puede
darse también sobre muebles; no obstante, únicamente respecto los admitidos por
la ley, aunado a ello, a través de la misma, puede asegurarse una obligación
ajena con el valor de la cosa.
CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA
La
figura jurídica de la hipoteca presenta entre sus principales características
las siguientes:
Es un
derecho real indivisible. Esta característica es indiscutible, ya que le
concede al acreedor, que no adquiere la posesión de la cosa, un derecho real en
virtud del cual tiene la persecución del bien gravado, en poder de quien se
halle, y a la vez la preferencia para ser pagado con el producto de su remate
(Valencia, 2006, p.172).
En ese
sentido, el bien -mueble o inmueble- responde por el cumplimiento íntegro de la
obligación, salvo que haya cláusula en contrario que permita la liberación de
los bienes hipotecados a medida que se va satisfaciendo la obligación
garantizada.
En ese
contexto, el acreedor hipotecario no usar ni apropiarse de la cosa, siendo de
la esencia del contrato que, vencida la obligación principal, la misma es
susceptible de ser enajenada para cubrir la deuda. El acreedor hipotecario goza
de preferencia en relación a los demás acreedores del deudor, respecto al valor
del bien hipotecado (Román y Rojas, 2009, p.116).
Esta
revestida de solemnidad. Debe nacer de un acto solemne, respecto del cual se
hayan cumplido los requisitos de autenticidad y publicidad (Valencia, 2006,
p.173).
En
cuanto a la solemnidad, nuestro Código Civil es preciso en sus articulados en
señalar categóricamente la solemnidad de este contrato, principalmente por la
forma que debe constar; además, por las formalidades de inscripción.
La
normativa que regula al respecto, en su artículo 1131, ordinal 1, establece la
obligación de constar por instrumento público, “los actos y contratos que
tengan por objeto la creación, trasmisión, modificación, o extinción de
derechos reales sobre bienes inmuebles”.
En ese
mismo contexto, este tipo de contratación no se perfecciona con el mero
consentimiento, pues en este casi el mismo se perfecciona al constar por
escrito, correspondiendo de igual forma a los requerimientos establecidos en
los artículos 1129 y 1130 del mismo texto legal.
Es así
entonces, que la escritura pública, viene a constituirse como una solemnidad
del contrato de Hipoteca Inmueble, en vista que la ley lo determina como tal,
es una exigencia solicitada por la norma legal para que pueda ser inscrito en
el Registro Público, tal como lo determina el artículo 1756 del Código Civil,
cuando dice: “Solo pueden inscribirse en el Registro los Títulos que consten de
escritura pública” (Mitil, 2015, p.p.25-26)
En ese
orden, precisamente los artículos 1579 y 1595 del código civil preceptúan que
la hipoteca requiere constar por escritura pública e inscribirse en el Registro
Público para que afecte a terceros. Ha de ser constituida por las personas que
según el Registro Público están facultadas para ellos.
Puede
ser un derecho unilateral o bilateral. Quien resulta obligado, en principio, al
perfeccionarse el contrato es el deudor hipotecario. Aunque puede darse el caso
de que aparezca obligación de parte del acreedor (Valencia, 2006, p.173).
En ese
contexto, el Contrato de Hipoteca será Unilateral “si el deudor otorga el
contrato en garantía de una obligación ya constituida, él es gratuito pues el
constituyente se ha grabado en utilidad del otro contratante sin gravamen
alguno para éste”. Es decir, la hipoteca es constituida por la mera liberalidad
del deudor, para otorgarle mayor garantía al acreedor, del real cumplimiento de
la obligación principal (Rojina citado por Mitil, 2015, p.32).
Por
otra parte, este contrato será bilateral “cuando el acreedor se obligue a
pagarle al deudor hipotecario, una remuneración por dicha garantía” (Arroyo
Camacho citado por Mitil, 2015, p.33). En cuanto a la
bilateralidad de este contrato, hay que verla desde el punto de vista de su
utilidad o beneficio, ya que de tal forma será también oneroso. Y esto es así,
cuando el propietario de la finca constituye la hipoteca al momento de recibir
el dinero, siendo este el caso. Resultando de esta forma beneficiado al obtener
el crédito, que posiblemente, sin esta garantía no lo habría conseguido,
mientras que el acreedor obtiene como beneficio, una garantía más efectiva para
su crédito. Porque obtiene seguridad de que el mismo será satisfecho. De esta forma
estamos en presencia de un contrato de hipoteca, tanto bilateral como oneroso.
Es
accesorio de garantía. Por lo tanto, su existencia y validez dependen de la
existencia y validez de la obligación garantizada (Darlington, 2013, p.p.161 –
162). La hipoteca le garantiza al acreedor el pago de su crédito, dándole
seriedad al contrato y confianza al acreedor, en que el préstamo -siendo el
caso- que le ha hecho al deudor hipotecario no resultará saldado por éste. Más
por el contrario, con la hipoteca como garantía, no se verá en peligro la
obligación principal (Mitil, 2015, p.22)
Al
igual que la prenda y la anticresis, la hipoteca depende del derecho creditorio al que garantiza, o sea que la accesoriedad es en función de garantía del crédito. Como
una consecuencia de ello, la hipoteca no puede existir sino como accesoria de
una obligación principal a la que le sirve de garantía. Por ello se entiende
que la hipoteca es accesoria del crédito y que esta accesoriedad
deriva de su naturaleza como garantía.
Sin
embargo, de lo expuesto, esta característica accesoria de la hipoteca inmueble
debe recibir algunas matizaciones. La accesoriedad
significa que los dos derechos, el crédito y la hipoteca, permanecen como un
todo y, además, en virtud del carácter registral, la cual presenta la hipoteca,
no siempre que exista extinción del crédito lleva aparejada sin más, la de la
hipoteca, especialmente respecto con los terceros que resultan protegidos por
el Registro Público.
Se
dice entonces, que la hipoteca no puede existir sin el crédito por ser ésta
accesoria; y aunque la obligación principal penda sobre una condición, se
entenderá que la hipoteca garantiza el cumplimiento o el nacimiento de ésta.
En los
casos que la hipoteca se extinga por vía indirecta v. gr. por pago, se entenderá
que la hipoteca como tal no garantiza el cumplimiento de obligación alguna. Y
por ello, existirá la hipoteca o el gravamen sobre la finca, hasta mientras
tanto no sea cancelada por el acreedor hipotecario o en su defecto por quien
tenga inscrito el derecho real a su nombre en el Registro Público, o por vía
judicial (Mitil, 2015, p.p. 19-21).
Puede
ser gratuita u onerosa. La perspectiva de la gratuidad, se da en virtud que
sólo genera provechos para el acreedor consistente en la seguridad desde el punto
de vista económico, de que será cumplida la obligación del deudor en su favor o
indemnizado cabalmente en caso de incumplimiento (Darlington, 2013, p.162).
La
determinación del carácter oneroso de la hipoteca tiene su fundamento cuando la
constituya una tercera persona, totalmente ajena a la obligación principal, y
así se disponga en el vínculo contractual, ya que nuestro Código Civil en su
artículo 1548, último párrafo les reconoce validez a las hipotecas constituidas
por terceras personas, extrañas a la obligación principal.
Y en
ese contexto, si la hipoteca constituida por el tercero, lo hace con el fin de
obligar al deudor de la obligación principal, con hacer, dar o no hacer algo,
la hipoteca será onerosa.
De
igual manera, como se indicó en líneas anteriores la hipoteca puede
considerarse onerosa, cuando el acreedor se obligue a pagarle al deudor o al
tercero hipotecario, una remuneración por dicha garantía.
No
implica desposesión. Otra de las características fundamentales de la hipoteca
es la de que el propietario del bien gravado no pierde su posesión, dicha
característica proviene de la prenda, quien con el correr del tiempo adquirió
forma convencional, esto es, que las partes acordaban la permanencia de la cosa
prendada en poder del deudor. Fue este tipo de prenda al que se le dio luego el
nombre de Hipoteca (Pérez, 1990, p. 89).
Es
nominada. Por la reglamentación que hace el Código Civil de este contrato
(Darlington, 2013, p.p. 161 – 162).
Es de
naturaleza mercantil. El contrato de hipoteca es mercantil, como lo es la
fianza y la prenda, cuando la obligación principal es de tal naturaleza. Basta
definir el carácter comercial del préstamo, la compraventa, el mandato, la
comisión, cuyo cumplimiento es garantizado con la hipoteca, para concluir que esta
también es mercantil (Román y Rojas, 2009, p.117).
DERECHOS Y OBLIGACIONES DERIVADAS DE LA
HIPOTECA
El
contrato de hipoteca genera una serie de derechos y obligaciones entre sus
intervinientes, veamos cuales destacan al respecto.
Derechos
del Acreedor Hipotecario. El acreedor hipotecario tiene el derecho de pedir que
el bien hipotecado se venda, para que con el producto se le pague; tiene
derecho de persecución contra quien constituye la hipoteca, es decir goza de
preferencia sobre los créditos del deudor, ya sea sobre el bien hipotecado u
sobre otros bienes (Valencia, 2006, p. 175).
Derechos
del Deudor Hipotecario. El deudor hipotecario, al quedar en posesión del bien
hipotecado, indudablemente que tiene consigo todos los derechos derivados del
dominio, esto es, uso, disfrute, etc (Valencia, 2006,
p.176).
El
deudor de igual forma tiene derechos de administración del bien, percibir
frutos, y disponer del mismo, ya sea para enajenarlo o para imponer otro
derecho real; sin embargo, estos últimos actos no pueden perjudicar al acreedor
hipotecario, por la oponibilidad erga omnes de su
derecho real (Darlington, 2013, p. 165).
Obligaciones
del Acreedor Hipotecario. La obligación per se que
deviene del cumplimiento de la obligación principal por parte del deudor, la de
cancelar la hipoteca (Valencia, 2006, p. 175).
Obligaciones
del Deudor Hipotecario. Entre las obligaciones que puede tener el deudor
hipotecario está la de cuidar el bien inmueble con todas las diligencias de un
buen padre de familia, es decir, cuidar y atender debidamente (Valencia, 2006,
p.176).
CLASES DE HIPOTECA
De
conformidad a la legislación nacional -Código Civil-, se establecen las
siguientes hipotecas:
La
Hipoteca Voluntaria y la Hipoteca Legal: Es voluntaria cuando resulta de
acuerdo de voluntades de las partes o de una declaración unilateral de
voluntad, es legal cuando surge por ministerio, por mandato de Ley, por
disposición de ésta. Dentro de la clasificación de la hipoteca voluntaria
tenemos que se da la hipoteca unilateral, cuando una persona unilateralmente
constituye hipoteca sobre bienes inmuebles propios y la contractual o bilateral
como resultado de un acuerdo de voluntades, requiere de un contrato. El único
ejemplo de hipoteca unilateral que contempla nuestro ordenamiento es la hipoteca
de cédula (Espinosa, 2019, p.p.50-51).
Las
hipotecas legales se constituyen porque la ley concede el derecho a obtenerlas
(artículo 1566 párrafo final y 1617). La voluntad del deudor hipotecario no es
el factor determinante en la constitución de esta hipoteca. La hipoteca es
forzosa si puede exigirse legalmente su constitución: por estar así determinada
mediante ley independientemente que el deudor hipotecario concurre
voluntariamente a brindar los bienes para tal garantía, es la ley quien dispone
que se constituya en determinados casos y circunstancias, teniendo lugar la
misma en virtud de una diligencia judicial del tribunal respectivo oficializada
al Registro Público para su inscripción (Espinosa, 2019, p.102-103).
Hipoteca
de Bienes Muebles y de Bienes Inmuebles: Esta clasificación atiende al bien
sobre el cual recae la hipoteca. Es inmueble si recae sobre bienes inmuebles o
derechos reales constituidos sobre ellos, se rige por las normas del Código
Civil al respecto, es formal y debe constar mediante escritura pública e
inscribirse en la Sección de Hipoteca del Registro Público; y muebles si el
bien garante es mueble. La hipoteca mobiliaria se rige por lo establecido en la
Ley 129 de 31 de diciembre de 2013 (Espinosa, 2019, p.51).
ALCANCE DE LA HIPOTECA
Doctrinalmente
y en atención a las principales legislaciones que regulan al respecto, la
hipoteca se extiende medularmente sobre bienes inmuebles, muebles (automóviles,
buques, barcos y aeronaves), y derechos reales susceptible de ello.
En ese
orden de ideas, respecto a los inmuebles, de igual forma la hipoteca se
extiende a las accesiones naturales, a las mejoras, a los frutos pendientes y
rentas no percibidas al vencer la obligación.
Al
respecto a las accesiones o accesorio y mejoras, puede señalarse lo siguiente:
Asimismo, al monto de las indemnizaciones
concedidas o debidas al propietario en concepto de seguro o de expropiación por
causa de utilidad pública.
Es factible la hipoteca sobre varios inmuebles,
para asegurar íntegramente o en partes determinadas un crédito. En el primer
supuesto, la hipoteca sobre los bienes subsiste hasta el cumplimiento total de
la obligación. En el segundo, pueden liberarse progresivamente bienes, según
vayan satisfaciéndose las partes de las obligaciones que cada uno garantiza
(Román y Rojas, 2009, p.118)
En lo que respecta a los derechos reales
susceptibles de Hipoteca, los principales tratadistas resaltan los siguientes:
En ese sentido, la propiedad puede estar
desmembrada. Si existe sobre el inmueble un derecho de usufructo, en cuyo caso
el propietario está reducido a la nuda propiedad, la hipoteca constituida por
él solo grava su derecho, en el estado en que es titular de él. Por
consiguiente, la hipoteca sobre la nuda propiedad deja intacto el derecho
usufructuario. Lo mismo sucede, con mayor razón, cuando existen servidumbres
sobre el inmueble, pues los acreedores hipotecarios están obligados a respetar
los derechos reales adquiridos por terceros (Planiol
y Ripert, 1997, p.p.1185-1186).
BASES JURÍDICAS
Corresponde describir los principales aspectos
normativos de la figura en estudio.
Código Civil de Panamá.
Siendo que el objeto central del artículo se basa
en el alcance del contrato de hipoteca, conforme la legislación civil de
Panamá, veamos los principales elementos que regula al respecto el Código Civil
de Panamá.
Requisitos esenciales de la Hipoteca.
“ARTÍCULO 1548. Son requisitos esenciales a los contratos
de prenda e hipoteca:
1. Que se constituya para asegurar el cumplimiento
de una obligación principal;
2. Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca
en propiedad al que la empeña o hipoteca;
3. Que las personas que constituyan la prenda o
hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se
hallen legalmente autorizadas al efecto.
Las terceras personas extrañas a la obligación
principal pueden asegurar ésta, pignorando o hipotecando sus propios bienes”.
En atención a lo expuesto, el primer requisito se
deriva del objeto o del fin a que responde dicho contrato y del carácter
accesorio que lo distingue, porque la hipoteca no puede existir sin una obligación
principal -en principio- anterior o coetánea, a cuyo cumplimiento sirva de
garantía; de donde se deduce que sin dicha obligación principal no pueda
subsistir ni tiene lugar dicho contrato. Por tanto, aunque exista la promesa de
constituir la hipoteca, esta promesa no es exigible mientras no exista o se
constituye la obligación que ha de ser asegurada.
Respecto al segundo podemos decir, que la hipoteca
responde ordinariamente de un crédito real o de una obligación principal cuyo
cumplimiento se garantiza por alguno de dichos medios y, por consiguiente, es
de esencia de este contrato, que en el caso de no ser cumplida la obligación
principal garantizada, pueda procederse contra la garantía aplicándose el
producto de la misma a la satisfacción de dicha obligación, la cual no podría
tener efecto si el bien o los bienes hipotecados no fueran de la pertenencia
del que los hipoteca.
Es decir, la hipoteca responde por cualquiera
eventualidad que sufra la obligación principal, ya sea que el deudor hipotecario
no cumpla con esta; es donde surge de su propia naturaleza el ser una garantía
para el acreedor o acreedores hipotecarios. En lo concerniente al último
requisito, la ley lo establece como uno de los esenciales, en vista que, como
principio, nadie puede ofrecer en garantía hipotecaria, lo que realmente no le
pertenece, ya que nadie puede otorgar más derechos de los que tiene.
Hay que tener presente, que este contrato es
accesorio, constituido para garantizar una obligación principal, de cuyo
cumplimiento responde, y que por tanto es de esencia en este contrato que,
vencida la obligación asegurada, pueda o puedan ser enajenadas las cosas dadas
en hipotecas, el cual requiere no solo que el que las grava en tal concepto,
tenga la propiedad de ellas, sino que además goce de la libre disposición de
sus bienes, porque el acto que realiza constituye una verdadera enajenación o
transmisión, según queda ya indicado.
Vencida en efecto la obligación principal,
garantizada con hipoteca, sin que hubiera sido cumplido en la forma estipulada,
surge de ese mismo hecho el derecho del acreedor a proceder contra los bienes
que constituyan la garantía para hacer efectiva con su producto la obligación
indicada.
Derecho de Venta producto de la Hipoteca:
“ARTÍCULO 1549. Es también de esencia de estos contratos
que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que
consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor.”
“ARTÍCULO 1550. El acreedor no puede apropiarse las cosas
dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.
Vencida en efecto la obligación principal
garantizada con hipoteca, sin que hubiera sido cumplido en la forma estipulada,
surge de ese mismo hecho el derecho del acreedor a proceder contra los bienes
que constituyan la garantía para hacer efectiva con su producto la obligación
indicada, es lo que jurídicamente se denomina, derecho de persecución o venta,
respecto los bienes hipotecados a fin de darle cumplimiento al pago de la
deuda.
Ahora bien, en nuestro derecho positivo el pacto
comisorio es prohibido, tal como lo determina el artículo 1550 citado.
Vencida la obligación asegurada sin que sea hecha
efectiva por el deudor, nace pues el derecho del acreedor para proceder a su
realización; pero hasta que no llegue este caso no tiene derecho alguno aquel
para apropiarse las cosas hipotecadas, ni para disponer de ellas o ella con
ningún otro objeto.
Este es un precepto encaminado, como desde luego
se comprende, a evitar los muchos fraudes que en otros casos se podrían llevar
a cabo, por ser en la generalidad de las veces superiores en valor a la deuda
los bienes en que se constituye la garantía.
Característica indivisible de la Hipoteca:
“ARTÍCULO 1551.
La prenda o la hipoteca son indivisibles, aunque
la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor.
No podrá, por tanto, el heredero del deudor que
haya pagado parte de la deuda, pedir que se extinga proporcionalmente la prenda
o la hipoteca mientras la deuda no haya sido satisfecha por completo.
Tampoco podrá el heredero del acreedor que recibió
su parte de la deuda devolver la prenda ni cancelar la hipoteca en perjuicio de
los demás herederos que no hayan sido satisfechos.
Se exceptúa de estas disposiciones el caso en que,
siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas
garantice solamente una porción determinada del crédito.
El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se
extingan la prenda o la hipoteca a medida que satisfaga la parte de deuda de
que cada cosa responda especialmente.”
Tal como se puede apreciar, la hipoteca es
indivisible, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o
del acreedor.
Se deduce entonces, que la cosa objeto de este
contrato no pierde su condición de hipotecada hasta la total extinción de la
obligación principal aseguradas en algunas de dichas formas, aunque se pague la
mayor parte de ella, siendo, por tanto, precio para que dejen de surtir sus
efectos la hipoteca el abono integro de la deuda, sin que sea obstáculo para
ello el que ésta se haya dividido entre varios causahabientes del deudor o del
acreedor.
La extinción parcial del crédito no importa la
liberación de una parte proporcional de la finca hipotecada. El deudor no tiene
derecho a pedir la reducción de la hipoteca, pues su carácter indivisible se lo
impide.
Alcance de la Hipoteca a los tipos de
obligaciones:
“ARTÍCULO 1552.
Los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar
toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición
suspensiva o resolutoria.”
Generalmente la hipoteca asegura el cumplimiento
de una obligación consistente en una prestación de entregar dinero; sin
embargo, de conformidad con el artículo 1552 citado, puede asegurar toda clase
de obligación, por ello, podría decirse que también la obligación garantizada,
podrá consistir en una prestación de dar una cosa específica que no sea dinero,
como también garantizar una prestación de hacer o de no hacer.
Ahora bien, cuando la prestación no consista en
dar dinero, sino otra cosa, o cuando sólo sea para ejecutar un hecho u
omitirlo, siempre y cuando su incumplimiento pueda traducirse en dinero, la
hipoteca no asegurará sino indirectamente el cumplimiento específico de estas
prestaciones, pues de una manera directa e inmediata sólo puede garantizar la
percepción de una cantidad.
En ese sentido, en estas obligaciones de dar cosas
distintas de dinero -hacer y no hacer- en donde hay una inexistencia inmediata
de una deuda pecuniaria, obliga al constituirse la hipoteca sobre estas
prestaciones, que se determine preventivamente la cantidad máxima hasta la cual
puede ascender la responsabilidad hipotecaria en caso de incumplimiento de las
obligaciones.
Efecto Directo y Clases de Hipotecas:
“ARTÍCULO 1566. Las hipotecas sujetan directa e
inmediatamente los bienes sobre que se imponen, al cumplimiento de las
obligaciones para cuya seguridad se constituyen, cualquiera que sea su
poseedor.
Las hipotecas son voluntarias o legales”.
En sentido amplio, al analizar la normativa se
derivan diversos efectos, entre ellos: el derecho de venta del bien hipotecado,
pues ello, es un elemento de la definición de la hipoteca al conceder al
acreedor hipotecario el derecho de venta para obtener el pago de su crédito con
el producto de dicha operación; por consiguiente el derecho de venta es un
efecto de la hipoteca que puede presentarse como consecuencia del ejercicio de
la acción y del juicio hipotecario, o bien, por virtud de un pacto en que se
convenga la venta extrajudicial de la cosa.
El derecho de venta que tiene el acreedor hipotecario,
sobre el bien objeto del gravamen, se lo otorga la ley, que está inmerso en el
contrato; y dicho derecho de venta, es de conocimiento del deudor. Así es que,
al firmar el contrato de hipoteca, éste acepta todas las cláusulas -siempre y
cuando no sean contrarias a la ley, a la moral ni al orden público-, derechos y
obligaciones que emanan de él.
En ese mismo sentido, el acreedor también posee el
derecho de persecución de los bienes hipotecados, en manos de quien los posee.
Este derecho de persecución es el complemento
necesario del derecho de preferencia; es su prolongación, puesto que permite al
acreedor ejercitar su derecho de preferencia sobre el precio del inmueble,
aunque éste haya salido del patrimonio del deudor y pasado a ser propiedad de
otra persona.
Este derecho de persecución, el acreedor
hipotecario o el cesionario del crédito, podrán utilizarlo siempre y cuando la
hipoteca esté inscrita, como también la transmisión o la cesión del crédito.
Una vez que la obligación se hace exigible, el acreedor
hipotecario ejercitará este derecho de persecución, si el inmueble gravado ha
pasado a manos de terceros.
El último párrafo del artículo citado destaca
taxativamente las clases de hipotecas que reconoce la normativa civil, siendo
estas voluntarias o legales.
Bienes que pueden ser objeto de Hipoteca:
“ARTÍCULO 1567. Sólo podrán ser hipotecados:
1. Los bienes inmuebles;
2. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre
bienes de aquella clase;
3. Los bienes muebles susceptibles de ser específicamente determinados o
individualizados y de ser descritos a suficiencia”.
Del citado artículo, no se limita a decir que sólo
pueden ser objeto de hipoteca los bienes inmuebles, y los derechos reales
enajenables impuestos sobre ellos; sino también los bienes muebles susceptibles
de ser específicamente determinados o individualizados, y de ser descritos a
suficiencia, tal como se deja entrever en el ordinal tercero de este artículo.
En ese contexto, lo citado sólo exige requisitos
de enajenables a los derechos reales y a los bienes muebles susceptibles de ser
determinados, individualizados, en cambio, no pone tope alguno para los
inmuebles.
Bienes objeto de Hipoteca, pero con restricciones:
En el punto anterior, pudimos percatarnos, como la
norma general, establece en forma amplia y sin restricción alguna, los bienes
inmuebles, derechos reales enajenables y bienes muebles susceptibles de
hipoteca; mientras tanto los artículos 1568 y 1570, contemplan como un supuesto
intermedio entre los bienes que pueden hipotecarse con ciertas restricciones
los que no pueden hipotecarse.
Veamos que indican al respecto.
“ARTÍCULO 1568. Podrán hipotecarse, pero con las
restricciones que a continuación se expresan:
1. El edificio construido en suelo ajeno, el cual, si se hipotecare por el que
lo construyó, será sin perjuicio del derecho del propietario del terreno, y
entendiéndose sujeto a tal gravamen solamente el derecho que el mismo que
edificó tuviere sobre lo edificado;
2. El derecho de percibir los frutos en el usufructo, pero quedando extinguida
la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la
voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la
hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo
en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le
puso fin;
3. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en
la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se
extenderá también al mismo usufructo como no se haya pactado lo contrario;…”
Como se ha podido constatar, en nuestro derecho
positivo es susceptible de hipoteca un multiplicidad de bienes y derechos; no
obstante, algunos presentan ciertas restricciones, entre ellos: El edificio
construido en suelo ajeno, el derecho de percibir los frutos en el usufructo,
la mera propiedad, los bienes anteriormente hipotecados, los derechos de
superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real, las
obras destinadas al servicio público o privado, las concesiones que para
construcción o explotación de esas obras hayan hecho el gobierno o los
municipios por diez años o más y los bienes litigiosos. Cada caso en particular
establece su restricción al respecto.
Bienes no sujetos a Hipoteca:
Ahora desarrollaremos, los bienes que no pueden
gravarse con hipoteca, ya sea por su naturaleza o su especialidad o por el
estado en que se encuentran.
Nuestro Código Civil, en su artículo 1569, en sus
siete ordinales, señala aquellos bienes no susceptibles de gravarse, no siendo
realmente taxativo dicho artículo, podrá hipotecarse cualquier bien, siempre y
cuando cumpla con los requisitos la Ley determina. Este artículo, establece lo
siguiente:
“ARTÍCULO 1569. No se podrán hipotecar:
1. Los frutos y rentas pendientes, con separación del predio que los produzca;
2. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para
su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser
que se hipotequen juntamente con dichos edificios;
3. Los títulos de la deuda del Estado, de los Municipios, y las obligaciones y
acciones de banco, empresas o compañías de cualquiera especie;…”.
Al respecto, el Código Civil, hace una
clasificación de los frutos, ellos son naturales y civiles; los naturales son
aquellos que da la naturaleza ayudada o no de la industria humana y los frutos
civiles son aquellos que provienen del alquiler de los edificios, el precio de
arrendamientos de tierras y el importe de la renta, por indicar algunos.
En ese orden de ideas, los frutos naturales pueden
encontrarse pendientes, percibidos y consumidos. Se llaman pendientes mientras
se adhieren todavía a las cosas que los producen, como son plantas que están
arraigadas al suelo, o los productos de las plantas mientras no han sido
separados de ellas. Los frutos naturales percibidos son los que han sido
separados de la cosa productiva, como las maderas cortadas, las frutas y granos
cosechados, etc., y los frutos consumidos cuando lo han sido verdaderamente, o
se han enajenados. Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben, y
percibidos desde que se cobran, todo esto de conformidad a los artículos 366 y
367 del texto legal citado.
Estos frutos, tanto naturales como civiles, no son
susceptibles de ser gravados con hipoteca, por la sencilla razón que no pueden
ser descritos a suficiencia, y sólo podrán entrar a la vida jurídica por
extensión cuando se hipoteque el predio que lo produzca.
Por otro lado, los títulos de la deuda del Estado
y de los municipios, no puede ser objetos de hipoteca, en vista que ello
atenderá contra el orden público, y por ende contra la Nación.
En otro orden de ideas, tenemos claro que la
hipoteca, puede garantizar obligaciones futuras, pero no puede ser objeto de
hipoteca los bienes futuros, ya que el deudor, a lo mejor no los adquiera
nunca, como tampoco existe real certeza de que entrarán como tal bajo el
dominio pleno de la persona que pretenda hipotecar. Por ello se hace difícil y
ofrece dificultad la designación de un bien futuro, no reconociéndole la Ley
carácter hipotecable a los bienes futuros, para no desnaturalizar jurídicamente
a dicho contrato.
Extensión de la Hipoteca:
“ARTÍCULO 1571.
La hipoteca se extiende a las accesiones
naturales, a las mejoras, a los frutos pendientes y rentas no percibidas al
vencer la obligación, y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas
al propietario por los aseguradores de los bienes hipotecados, o en virtud de
expropiación por causa de utilidad pública así en el caso de permanecer la
finca en poder del que la hipotecó como en el de pasar a manos de un tercero”.
En cuanto a la extensión de la hipoteca, la misma
se extiende a las accesiones naturales, que viene siendo todo aquello que se
les une o incorpora a un predio o finca de forma natural.
Se establece entonces, que todo incremento que
provengan de las partes o por vía distintas a lo mencionado, no pueden
considerarse para los efectos de la extensión objetiva de la hipoteca. Esta
extensión de la hipoteca no es necesaria que haya pacto expreso, sino que, por
ministerio de la Ley, la hipoteca comprende las accesiones naturales, tal como
lo expresa la primera fracción de este artículo en análisis.
Nuestro Código también establece que la hipoteca
se extenderá aun cuando la misma haya sido expropiada por causa de utilidad
pública, así en el caso de permanecer la finca en poder del que la hipotecó
como en el pasar a manos de un tercero.
Aplicabilidad de varias fincas para hipotecar un
solo crédito:
“ARTÍCULO 1572.
Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un
sólo crédito podrá determinarse la cantidad o parte de gravamen de que cada una
debe responder. No haciéndose esta determinación podrá repetir el acreedor por
la totalidad de la suma garantizada contra cualquiera de las fincas, o contra
todas ellas.”
Siendo dos o más fincas las que se hipotecaren por
un solo crédito, tendrá que acordar el deudor con el acreedor voluntariamente
de la distribución del crédito, sobre la que irá responder cada finca en caso
de incumplimiento, de lo contrario, si las partes no acordaren nada al
respecto; se determinará entonces la indivisibilidad de la hipoteca en cuanto a
los bienes gravados, y podrá el acreedor hipotecario en caso de incumplimiento,
solicitar la venta de cualquiera de las fincas gravadas para pagarse su
crédito.
Integridad de la hipoteca:
“ARTÍCULO 1575.
La hipoteca subsistirá íntegra mientras no se
cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la
obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se
conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se
dispone en los dos siguientes artículos.”
Conforme lo citado, el acreedor no puede cancelar
la hipoteca, ni en partes, mientras no haya sido eternamente satisfechos sus
coacreedores. Se trata de darle la mayor seguridad al crédito de los demás
herederos del acreedor, que poseen un derecho real sobre la bien hipoteca.
Reclamaciones ante el tercer poseedor de los
bienes hipotecados:
“ARTÍCULO 1580.
El acreedor podrá reclamar del tercer poseedor de
los bienes hipotecados el pago de la parte de crédito asegurada con los que
aquel posee, si al vencimiento del plazo no lo verifica el deudor después de
requerido judicialmente.”
Como se puede apreciar, si llegare el vencimiento
de la obligación y el deudor no verifica el pago después de requerido
judicialmente, el acreedor hipotecario podrá reclamar al tercer poseedor de los
bienes hipotecados, el pago de la parte de crédito asegurada con los que aquel
posee.
Una vez requerido el tercer poseedor, deberá
verificar el pago del crédito con los intereses correspondientes, o desamparar
los bienes hipotecados.
La Hipoteca Voluntaria:
“ARTÍCULO 1588.
Son hipotecas voluntarias las convenidas entre
partes, o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se
constituyen”.
En atención al artículo citado, las hipotecas
voluntarias son aquellas en las cuales hay una manifestación de la voluntad
entre las partes a fin de constituirse la misma con el propósito de garantizar
una obligación. En ese orden de ideas, la persona que tenga facultades para
constituir la hipoteca, puede hacerlo por sí o por medio de apoderado con
facultad especial para hipotecar.
La Hipoteca en obligaciones futura o sujetas a
condiciones:
“ARTÍCULO 1591.
La hipoteca constituida para la seguridad de una
obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto
contra tercero, desde su inscripción, si la obligación llega a contraerse o la
condición a cumplirse.
Si la obligación asegurada estuviere sujeta a
condición resolutoria inscrita, surtirá la hipoteca su efecto en cuanto al
tercero, hasta que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la
condición.”
En el primer párrafo, o sea cuando la hipoteca se
ha constituido para la seguridad de una obligación futura, o sujeta a
condición, decimos que el crédito se halla en un estado potencial, aunque la
seguridad ya ha nacido; en este período inicial, la garantía constituida se
acerca a la figura llamada hipoteca de caución, fianza, máximum o de seguridad,
porque asegura el pago preferente de obligaciones que podrán o no nacer, de
manera que en tal fase la seguridad hipotecaria existe y perjudica a los
terceros adquirentes.
Ahora bien, en cuanto al segundo párrafo de este
artículo 1951, que se refiere a que si la obligación asegurada, estuviese
sujeta a condición resolutoria inscrita, surtirá la hipoteca su efecto, en
cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el Registro el cumplimiento de
la condición.
En ese orden de ideas, contraída la obligación
futura o principal, la hipoteca de garantía se transforma en una hipoteca
normal. El gravamen real en otras palabras se condensa, y de allí la relevancia
de la nota de inscripción.
De esta forma los terceros que intenten adquirir
la finca saben con certeza la responsabilidad que le corresponde, por el
expresado motivo; de igual modo los adquirentes del crédito podrán valerse de
la fe pública del Registro, para salvaguardar sus respectivos derechos.
Cesión de la Hipoteca:
“ARTÍCULO 1598.
El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse
a un tercero, en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de
que se dé conocimiento al deudor y que se inscriba en el Registro.
El deudor no quedará obligado por dicho contrato a
más que lo que estuviere por el suyo.
El cesionario se subrogará en todos los derechos
del cedente.
Si la hipoteca se ha constituido para garantizar
obligaciones transferibles por endoso o títulos al portador, el derecho
hipotecario se entenderá transferido con la obligación o con el título, sin
necesidad de dar de ello conocimiento al deudor, ni de hacerse constar la
transferencia en el Registro.
Otro de los derechos que posee el acreedor
hipotecario antes de que el deudor cumpla la obligación principal, es el de
ceder a un tercero el crédito hipotecario, tal como lo determinan los artículos
1598, 1599, 1600 del Código Civil.
La Hipoteca Forzada:
“ARTÍCULO 1617.
Se establece hipoteca forzosa:
1. En favor de todas aquellas personas a quienes se les afiance judicialmente
alguna indemnización, en los casos de constitución y levantamiento de
secuestros, costas y otros semejantes;
2. En favor de los hijos cuyos padres administren su peculio;
3. En favor de menores o incapacitados cuyos bienes administren sus tutores o
curadores por los que estos hayan recibido de ellos y por la responsabilidad en
que incurrieren.
“ARTÍCULO 1618.
Para que las hipotecas forzosas se entiendan
formalizadas, se necesita la inscripción del título en cuya virtud se constituyan…”.
La hipoteca es forzosa si puede exigirse
legalmente su constitución: por estar así determinada mediante ley
independientemente que el deudor hipotecario concurre voluntariamente a brindar
los bienes para tal garantía, es la ley quien dispone que se constituya en
determinados casos y circunstancias, teniendo lugar la misma en virtud de una
diligencia judicial del tribunal respectivo oficializada al Registro Público
para su inscripción.
CONCLUSIONES
·
Los contratos de garantía tienen como
propósito dar seguridad al acreedor de obtener el pago en caso de
incumplimiento, ya que ésta se puede dar mediante fianza, prenda o hipoteca.
Por ello, dan certeza al acreedor, en virtud de que no se le defraudará en caso
de falta de pago en virtud de lo cual se hace efectiva la garantía para que el
acreedor no corra ningún riesgo.
·
La Hipoteca es definida como el
contrato en virtud del cual una persona llamada deudor hipotecario, constituye
un derecho real sobre un bien generalmente inmueble, determinado y enajenable,
a favor de la otra parte llamada acreedor hipotecario, para garantizar el
cumplimiento de una obligación, sin desposeer al deudor del bien gravado y que
le da derechos al acreedor, de persecución y en caso de incumplimiento de la
obligación, de enajenación y de preferencia para ser pagado con el producto de
la enajenación.
·
En atención a la normativa civil
panameña, el alcance del contrato de hipoteca como garantía real para
garantizar el cumplimiento de la obligación, es muy bueno para tal propósito.
·
El derecho real que se genera sobre los
bienes afectados, en razón del contrato de hipoteca celebrado, es eficaz para
garantizar el cumplimiento de la obligación, como un respaldo a favor del
acreedor del vínculo contractual.
·
Luego del análisis de las normas jurídicas
que regulan los diversos componentes del contrato de hipoteca, según el Código
Civil de la República de Panamá, se concluye que esta presenta un desarrollo
normativo suficientemente claro y abarcador para que su debida aplicación,
surta los efectos para cual fue creada esa figura de garantía
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS:
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Universal Books.
CATHEDRA
ISSN Impreso:
2304-2494 ISSN Electrónico: L2644-397X.
Año 11. Número 17. Mayo - Octubre 2022