RESPONSABILIDAD CIVIL DERIVADA DE CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN, DE OBRAS NO
TERMINADAS
Fecha de recepción: 05/05/2019 Fecha de revisión: 10/06/2019 Fecha de aceptación:
21/07/2019
RESUMEN
El presente escrito constituye únicamente un llamado de
atención acerca de una situación o práctica que no es nueva, sino que ya podría
considerarse como veterana. Necesitamos encontrar e implementar los mecanismos
legales que protejan efectivamente los intereses de los que han invertido sus
dineros en proyectos inmobiliarios fallidos. La aparente quiebra de las
empresas promotoras nuevas y la dificultad para encontrarles bienes
secuestrables a las empresas promotoras de larga data, descaradamente
vinculadas a las nuevas que resultaron insolventes, deberían actuar como una
luz roja de peligro, tanto para los entendidos como para los incautos
compradores.
Palabras Claves: Permisos
municipales, incumplimiento de contrato, responsabilidad civil
LEGAL SUGESSTIONS OVER CIVIL LIABILITY FOR BUILDINGS THAT NEVER GET BUILT
ABSTRACT
The present article is an attention
call over an old edification practice. We need to find and implement legal
procedures to protect the economic interest of whom had invested in building
projects that never get built. The apparently bankrupt of new construction
companies, and the strong difficulty finding assets for seizure or legal
kidnaping, from the old stablished properties companies with connections with
the ones in bankrupt, should represent a red alert light to those involved in
this activity, especially if it is a buyer.
Key Words: Municipal permits, breach of contract, civil liability
Presentación del problema
¡Cuántas veces nos hemos deleitado
mirando la publicidad que aparece en las revistas especializadas en inmuebles y
en programas de la televisión! Nos deslumbran las formas de las estructuras,
los diseños de los espacios y la decoración modelo. Pensamos, que vale la pena
el esfuerzo de adquirir un préstamo hipotecario. Todo por una nueva vivienda,
bien ubicada, con diseños modernos, área social, y en general, un proyecto muy
atractivo.
El protagonista imaginario de este
panorama, también quedó cautivado por uno de estos anuncios. Decidió que
compraría un apartamento para sus padres y otro para él y su familia. Acudió al
banco, adelantó los trámites pertinentes, y comenzó a pagar el abono inicial,
todo ello antes de que el edificio
elegido se hubiese
empezado a construir. Después de todo, comprar en pre-
venta es sinónimo de un mejor precio.
Los meses fueron pasando, mientras su
presupuesto se encontraba comprometido; pero nuestro protagonista lo asumía
esperanzado en un mejor futuro. De repente, un día cualquiera, le comunica la
promotora que, por causas ajenas a su voluntad, el edificio no podría ser
construido.
El mundo se le derrumbó en un
instante. Después de llorar, gritar, maldecir y otras cosas, consideró que era
posible reclamar los abonos realizados hasta ese momento; ya que así lo decía
una cláusula del contrato de promesa de compra-venta, y también la ley (Código
Civil). Entonces, se dirigió a la empresa promotora /constructora a reclamar lo
que es justo y, lo enredaron con papeles y le dieron largas para, finalmente,
no devolver los abonos.
Desesperado, se le ocurrió demandar
judicialmente, aunque sabía que parte del dinero que recobrase se destinaría a los
honorarios del abogado; sin embargo, esa era la única forma de recuperar,
aunque sea, una parte de su inversión.
Interpuesta la demanda en el juzgado,
el abogado le informa que la compañía constructora cerró operaciones o se
encuentra en quiebra. También le dice que no ha podido ubicar bienes a nombre
de la compañía promotora que puedan ser secuestrados. Por añadidura, todas las
fotos publicitarias del fallido proyecto han sido retiradas de los medios.
Pareciera que nunca hubo una propuesta al público.
Mientras tanto, los verdaderos involucrados en la construcción y mercadeo del
edificio soñado de esta
historia, ríen y se sienten satisfechos porque, una vez más, su astucia los ha
favorecido y les ha evitado tener que destinar grandes sumas de dinero en
concepto de devolución de abonos.
Su
maravillosa idea de crear sociedades especiales, con limitados
fondos propios, para ciertos
proyectos dudosos, los ha librado, a ellos y a su gran compañía de bienes
raíces, de enfrentar pérdidas cuantiosas. La receta ha sido tan exitosa que la
repiten cada cierto tiempo. Estos sagaces promotores, comen a menudo
en Hacha y se desplazan por el país,
en cómodos carros
y helicópteros, haciendo
inventario de sus múltiples propiedades (que no aparecen inscritas bajo sus nombres).
Sin embargo, para nuestro personaje
imaginario, quien creyó en la honestidad y experiencia de la promotora, que invirtió
sus ahorros y se endeudó, el futuro no luce bien. Ahora, él continúa endeudado,
pero no tiene sus apartamentos, y al parecer, nunca los tendrá. ¡Qué ironía! La
familia de los promotores, según el mismo promotor
le expresó al abogado, tiene
asegurado su futuro
hasta más allá de la muerte de sus descendientes; pero lo compradores de clase media, o inmigrantes con pocos recursos, no tienen garantía ni para unos cuantos
meses o años más.
Situación jurídica actual
La culpa no es de la Ley, ya que
Panamá cuenta con excelentes normas que regulan a la actividad de la
construcción, entre ellas, el Acuerdo Municipal No.281 de 6 de diciembre de
2016 y la Ley 6 de 2006 modificada por la Ley 14 del 2015.
El
Acuerdo Municipal No.281,
que cuenta con el carácter
de ley dentro del municipio que lo expidió, contiene
los requisitos que se exigen
para la solicitud y obtención
de los permisos de ante- proyecto, de construcción y de
ocupación.
Al respecto, citaremos los artículos
10, 12 y 13 del Acuerdo 281 de 2016, en referencia al permiso de Ante-Proyecto
para la construcción.
El artículo 10 dice así:
“Para la obtención del permiso de construcción de obras
dentro del Distrito de Panamá, el interesado deberá someter, según el proyecto,
un Ante Proyecto previo al plano de la obra por realizar”
El artículo 12, en sus párrafos 2 y 3, dice así:
“Queda entendido que el Ante Proyecto aceptado NO autoriza al
profesional, a la empresa constructora, propietario o promotor a iniciar la
obra.”
“El Ante Proyecto aceptado permitirá celebrar contratos de
promesa de compra-
venta o contratos de arrendamiento con opción de compra de
lotes en proyectos de parcelación, urbanización y edificaciones, así como anunciar
por medios publicitarios la venta de terrenos de
parcelaciones, urbanizaciones y edificaciones.”
Si
le damos la vuelta al último párrafo
transcrito, se entiende, claramente, que no es legalmente posible, publicitar, por cualquier
medio, una obra de edificación, si antes no se cuenta con un permiso de Ante
Proyecto aprobado por la Dirección de Obras y Construcciones de Municipio de
Panamá (DOYC), para el cual, entre otras cosas, se debe demostrar
que se cumple con las normas de ordenamiento territorial y uso de suelo, lo cual incluye, también,
a los servicios básicos, tales como
suministros de electricidad, agua potable, aceras, calles, vías de acceso,
tuberías de acueductos y alcantarillados del diámetro suficiente; así como
estudios de impacto ambiental, entre otros.
Continuando con los requisitos
exigidos por el Municipio de Panamá, el artículo 13 del Acuerdo 281 de 2016,
dice así:
“El solicitante de una revisión de Ante Proyecto deberá:
Entregar a la DOYC una copia del anteproyecto.
Presentar certificado del registro
de propiedad emitido por el Registro Público de Panamá.
Presentar copia de los planos de anteproyecto y Resolución de
su aceptación de anteproyecto otorgada por el Benemérito Cuerpo de Bomberos de
la República de Panamá (BCBRP).
Completar formulario elaborado por la DOYC el cual deberá ser
completado en su totalidad indicando el valor total de la obra, para su
tramitación, revisión y registro.”
Producto de la investigación llevada
a cabo por nuestro protagonista, se llegó a descubrir que la promotora del
edificio contentivo del apartamento ideal, nunca solicitó el permiso de Ante
Proyecto.
Las
normas sobre el tema establecen que la Dirección
de Obras y Construcciones Municipales de Panamá, debe enviar
periódicamente al Consejo Municipal una lista de los Ante-Proyectos que han
sido debidamente aprobados. El propósito de ello radica en la función de la
Junta Comunal como representante de los intereses de las personas habitantes
del municipio respectivo.
En
este mismo sentido,
el nuevo Acuerdo
No.131 de 23 de julio de 2019 del Municipio
de Panamá, establece en su artículo 8, literal d) la obligación de elaborar informes
mensuales de los anteproyectos aceptados en a DOYC para
su debida divulgación en los medios establecidos; y en el literal e) se
establece la obligación de localizar en el mapa los anteproyectos aceptados
para su geo-referenciación.
Como
se puede observar, las disposiciones legales
existen y constituyen una ayuda para todo
aquel que desee comprar un inmueble en pre-venta. No obstante, pareciera que
hace falta un poco más de divulgación al público para que la gente conozca
todos estas ventajas y se beneficien de ellas.
Sería excelente si, adicionalmente a
las listas y/o informes, las autoridades designasen un equipo de monitoreo para
verificar que cada anuncio inmobiliario que se publicite, por cualquier medio,
cuenta con los permisos correspondientes. Esta información es por ley de acceso
público (transparencia); por lo que se debería poner más empeño en su
implementación.
Sobre la Responsabilidad Civil
Las garantías sobre responsabilidad
civil para las construcciones se concentran en los vicios ocultos y otros
incidentes o accidentes a causa de la construcción; pero en el caso de nuestra
historia nunca hubo una construcción.
Lamentablemente, los requisitos que se requieren para la aprobación del Ante Proyecto, no
contemplan la exigencia de una garantía financiera (seguro de responsabilidad
civil) para el caso de que el proyecto publicitado no logre iniciar la etapa de construcción.
Adicionalmente, en el supuesto del
que habla este artículo, la promotora ni siquiera llegó a obtener el Permiso de
Ante Proyecto, lo cual significa que no estaba autorizada legalmente para hacer
ningún tipo de publicidad sobre dicho proyecto inmobiliario. En otras palabras,
el hecho de que la promotora
hubiese aceptado dineros
en calidad de abonos, en base a un contrato
de promesa de compra-venta,
que no contaba con la aprobación del Ante-Proyecto por la DOYC, se acerca
peligrosamente a la figura de la estafa, la cual se encuentra tipificada en
nuestro Código Penal.
Conclusiones
El presente escrito constituye
únicamente un llamado de atención acerca de una situación o práctica que no es
nueva, sino que ya podría considerarse como veterana. Necesitamos encontrar e
implementar los mecanismos legales que protejan efectivamente los intereses de
los que han invertido sus dineros en proyectos inmobiliarios fallidos. La
aparente quiebra de las empresas promotoras nuevas y la dificultad para
detectarles bienes a las empresas promotoras de larga data, descaradamente vinculadas a las nuevas
empresas que resultaron insolventes, deberían actuar
como una luz roja de alerta para los incautos compradores.
Sugerencias
Ante
el panorama planteado, nos atrevemos a sugerir que se modifique la norma para exigir,
como uno más de los requisitos que se solicitan para obtener el permiso de Ante
Proyecto (art.13 del Acuerdo 281 de 2016), la presentación de una póliza de
responsabilidad civil u otro tipo de respaldo económico o fondo fijo para hacer
frente a las demandas provenientes de los promitentes
compradores, en el evento de que la construcción no se inicie o se trunque
prematuramente. La cuantía de dicha garantía financiera debería ir en
proporción al valor de cada contrato de promesa de compra-venta que se firme,
ya sea que se establezca una cantidad alzada desde el principio, o que la suma
asegurada inicial se vaya incrementando en la medida en que se vayan firmando
más contratos de promesa de compra-venta. Obviamente, todo esto deberá ir
acompañado de una adecuada supervisión del cumplimiento.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Acuerdo No.131 de 23 de julio de 2019, que establece
la nueva estructura organizativa y se dictan las funciones de la Dirección de
Obras y Construcciones del Municipio de Panamá. Gaceta Oficial No.28844, de 22
de agosto de 2019.
Acuerdo Municipal No.281 de 6 de diciembre de 2016 y
sus anexos, que regulan la revisión y registro
de los documentos para la construcción y los permisos
para las nuevas construcciones. Publicada en
Gaceta Oficial No. 28194-B, de 11 de
febrero de 2017.
Ley 6 de 1 de febrero de 2006, sobre ordenamiento territorial para el desarrollo urbano.
Publicada en Gaceta Oficial No.25478, de 3 de febrero
de 2006.
Decreto Ejecutivo No. 23 de 16 de mayo de 2007, que reglamenta a la ley 6 de 2006.
Publicada en gaceta Oficial No. 25794, de 24 de mayo
de 2007
Ley 14 de 2015, que modifica en 2 artículos a la Ley 6
de 2006. Publicada en Gaceta Oficial No.27767 de 24 de abril de 2015.
Ley 15 de 26 de enero de 1959, que regula el ejercicio de las profesiones de ingenieros y arquitectos. Publicada en Gaceta
Oficial No. 13772 de 28 de febrero de 1959.
Código Civil de Panamá (2018), secciones de Obligaciones y de Contratos. Edición de 2018.
Código Penal de Panamá (2018). Edición de 2018.
CATHEDRA ISSN Impreso:
2304-2494 ISSN Electrónico: L2644-397X Año 7. Número
10. Noviembre 2018 - Abril 2019